Budowa domu krok po kroku - na co musisz się przygotować budując dom?

Świat budowlanych procedur, regulacji i dokumentacji może wydawać się skomplikowany i przytłaczający, ale spełnienie tych wymogów jest konieczne dla zapewnienia legalności i bezpieczeństwa. Od uzyskania odpowiednich zezwoleń, po właściwe zarządzanie budową i budżetem - każdy krok w tym przedsięwzięciu ma swoje znaczenie. W tym artykule skupimy się na kluczowych aspektach, które trzeba wziąć pod uwagę przed rozpoczęciem budowy domu. 

Gotowi na pełną wiedzy podróż po świecie budowy domu? Zapraszamy do lektury!

Wybór i przygotowanie działki

Pierwszym krokiem w realizacji marzenia o budowie własnego domu jest odpowiedni wybór i przygotowanie działki. To na tym etapie podejmujemy decyzje, które będą miały znaczący wpływ na cały proces budowlany. Oto kilka kluczowych aspektów, na które warto zwrócić uwagę:

Badanie warunków zabudowy

Przed zakupem działki konieczne jest dokładne zbadanie planów zagospodarowania przestrzennego, które określają, w jakim celu i w jakim zakresie dany obszar może być zagospodarowany. Plany te regulują, między innymi, zagęszczenie zabudowy, wysokość budynków, kąty nachylenia dachu oraz wytyczają obszary, które są objęte szczególnymi ograniczeniami, takimi jak strefy ochronne czy tereny zabytkowe. 

Uzyskanie wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania trwa około 7-14 dni. Załatwisz to w Urzędzie Miasta lub Starostwie, w zależności od tego, gdzie leży działka. 

Jeśli dla danego obszaru nie został opracowany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego w Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy, na którego terenie leży działka należy uzyskać Warunki zabudowy. We wniosku o wydanie WZ określasz wiele parametrów planowanej inwestycji. Urząd wydając decyzję WZ wypowiada się co do takich parametry planowanej inwestycji  jak:

• linie zabudowy;
• wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
• szerokości elewacji frontowej;
• wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;
• geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Ustalenie warunków technicznych

Przed rozpoczęciem planowania inwestycji ważne jest,  sprawdzenie dostępu do mediów: wody, gazu, energii elektrycznej. Bez możliwości podłączenia domu do tych usług, realizacja projektu budowlanego może okazać się niemożliwa lub bardzo utrudniona. Warto również sprawdzić możliwość podłączenia działki do sieci kanalizacyjnej, co jest ważne, jeśli chcecie korzystać z kanalizacji publicznej zamiast zbudować przydomową oczyszczalnię ścieków lub szczelny zbiornik na ścieki.

Badanie geologiczne i geotechniczne terenu

Analiza gruntu pod kątem stabilności i nośności jest kolejnym ważnym elementem w przygotowaniu budowy. Badanie geologiczne pozwala określić, jakie rodzaje gruntu dominują na działce i czy jest on odpowiedni do planowanej zabudowy. W przypadku niestabilnego gruntu, konieczne może być np.  wzmocnienie i ustabilizowanie go, aby zapewnić solidne fundamenty dla budynku. Wybór odpowiedniej technologii fundamentów będzie zależał w dużej mierze od wyników badania geologicznego i geotechnicznego terenu.

Projekt domu i technologia budowy

Jednym z najważniejszych etapów budowy jest wybranie projektu domu. Można tu skorzystać z dwóch opcji: zakup gotowego projektu lub współpraca z architektem przy przygotowaniu projektu indywidualnego. Wybór pierwszego rozwiązania nie wyklucza konieczności zaangażowania architekta, ponieważ często zdarza się, że wybrany projekt domu wymaga dostosowania i naniesienia poprawek, tak by spełniał on Wasze oczekiwania. 

Poza tym architekt będzie konieczny do zaadaptowania projektu, również tego gotowego, do działki. Przygotowany przez architekta Projekt zagospodarowania terenu pozwala zrealizować daną inwestycję na określonej działce. Najprościej: projektant “lokalizuje” budynek na działce biorąc pod uwagę preferencje inwestora, ale również ukształtowanie terenu, położenie względem stron świata, nośność gruntu itd.. Bywa, że dostosowuje również projekt do lokalnych przepisów.

W tym miejscu warto także pochylić się nad kwestią wyboru technologii budowy. To na jaką technikę się zdecydujemy będzie miało wpływ zarówno na koszty, trwałość, jakość oraz czas realizacji inwestycji. Obecnie najpopularniejszymi technologiami budowy są: tradycyjna murowana oraz budowa domów z prefabrykatów. 

Budowa domu murowanego

Domy murowane to najpopularniejszy typ budynków w Polsce. Są uważane za trwałe i solidne. Do wyboru mamy szeroki asortyment materiałów, takich jak m.in.: cegły, bloczki betonowe, pustaki ceramiczne, beton komórkowy, pustaki piaskowo-wapienne. Ich budowa to jednak długi proces, który ciągnie się przez kilka lat. W rezultacie taka inwestycja ma często niedoszacowany budżet, który z biegiem czasu rośnie. Ciężko bowiem określić jej całkowite koszty rozpoczynając ją, w czasach kiedy koszty materiałów budowlanych i wykończeniowych w każdym miesiącu zmieniają się. 

Do budowy tego rodzaju domów najczęściej są angażowane liczne ekipy, których koordynacja wymaga dużego zaangażowania i pokładów cierpliwości. Trzeba się też liczyć z problemami “na styku” pracy poszczególnych ekip, gdzie “następni” fachowcy będą narzekać na jakość pracy poprzednich i oczekiwać poprawek, które obciążają inwestora. 

Domy prefabrykowane 

Wybierając dom drewniany prefabrykowany, możesz cieszyć się szybszym procesem realizacji, co stanowi jedną z licznych zalet tej metody. Średnio budowa całego domu trwa 2-3 miesiące. Skrócony czas budowy stanowi istotny argument przemawiający za tym wyborem, ale kluczowe jest również znalezienie rzetelnego producenta domów drewnianych, który zagwarantuje profesjonalny, zgodny z zasadami sztuki i normami, montaż konstrukcji oraz zastosowanie wysokiej jakości materiałów. 

Stawiając na  metodę prefabrykacji będziesz znać koszty budowy Twojego domu już w momencie podpisania umowy. Domy prefabrykowane charakteryzują się ustalonymi cenami za realizację całego projektu, co pozwala na dokładne oszacowanie całkowitych kosztów na etapie planowania.

Warto znaleźć firmę, która realizuje budowę domu prefabrykowanego od początku do końca, tj. od przygotowania fundamentów, poprzez prefabrykację elementów konstrukcyjnych w kontrolowanych warunkach fabrycznych, aż do stanu deweloperskiego zamkniętego. W ten sposób unikamy problemu współpracy wielu ekip budowlanych. 

Dzięki zaangażowaniu jednego producenta domów prefabrykowanych do realizacji całej budowy nie ma niespodzianek związanych z nieprzewidzianymi kosztami materiałów czy usług już na etapie budowy. Umowa na stałą cenę jest podpisywana na początku współpracy. 

Bardzo ważnym elementem budowy jest również jakość materiałów składających się na konstrukcję, które powinny pochodzić od renomowanych dostawców i posiadać certyfikaty jakości. Domy prefabrykowane są wytwarzane z odpowiednio przygotowanego i certyfikowanego drewna w specjalistycznych fabrykach, co zapewnia powtarzalność i doskonałą jakość wykonania oraz uzyskanie trwałych, solidnych i wytrzymałych konstrukcji.

Kosztorys budowy

Kosztorys budowlany będzie dla Ciebie nieocenioną pomocą na każdym etapie procesu budowy domu, począwszy od planowania, aż po prowadzenie prac. Jest to także dokument niezbędny do wniosku o kredyt na budowę domu - jeżeli z niego korzystasz. Bank ocenia inwestycję na jego podstawie. W kosztorysie zawarte są kluczowe informacje dotyczące kosztów budowy, zarówno w ujęciu ogólnym, jak i podzielone na poszczególne etapy.

Kosztorys określa budżet na inwestycję oraz pozwala precyzyjnie planować swoje wydatki i nie wykraczać poza założony limit finansowy. 

Przy tworzeniu planów finansowych kosztorys jest ważnym elementem, który pomaga zaplanować wydatki ale również pozwala na uwzględnienie pewnej rezerwy na materiały i prace nie objęte kosztorysem.  W trakcie procesu budowy mogą pojawić się również dodatkowe koszty, szczególnie przy budowie tradycyjną metodą murowaną.

Kosztorys budowy jest nieocenionym narzędziem, niezależnie od wybranej technologii budowy domu. W przypadku tradycyjnej metody, konieczne jest przewidzenie dłuższego czasu realizacji, co może wpływać na koszty inwestycji związane z inflacją lub wahania cen materiałów budowlanych i wykończeniowych. 

Z kolei technologia prefabrykacji niesie za sobą skrócenie czasu budowy, dzięki scentralizowanemu procesowi produkcji elementów konstrukcyjnych. Wybór tej metody sprawia, że kosztorys budowy jest bardziej przewidywalny, dzięki czemu unikniesz nieoczekiwanych wydatków związanych z wahaniem cen materiałów. Dodatkowo, precyzyjne planowanie i kontrola kosztów w technologii prefabrykacji dadzą Ci pewność co do terminu oddania gotowego domu oraz stabilność finansową. Dlatego domy prefabrykowane stają się coraz bardziej atrakcyjną opcją dla osób, które cenią sobie efektywność, bezpieczeństwo finansowe i spokój w trakcie procesu budowy.

Formalności przed rozpoczęciem budowy

Wiedząc, że na swojej działce możesz zbudować wybrany projekt, masz dostęp do niezbędnych mediów oraz  przewidziałeś finansowanie  możesz przystąpić do pozyskania dokumentów, które są wymagane przed rozpoczęciem budowy. Pierwszym krokiem jest uzyskanie pozwolenia na budowę, co wymaga złożenia wniosku do odpowiedniego urzędu wraz z przedstawieniem projektu domu  oraz planu zagospodarowania terenu. Proces ten jest istotny, ponieważ pozwala na legalne rozpoczęcie prac budowlanych. Ale jest pewien wyjątek…

Od początku 2022 roku możliwa jest budowa domów do 70 m² bez konieczności uzyskania pozwolenia i nadzoru kierownika budowy. Wprowadzenie tego rozwiązania miało na celu ułatwienie procedur budowlanych, ale, niestety, kosztem podniesienia ryzyka spoczywającego na inwestorze oraz ograniczenia jego praw do dysponowania wybudowaną nieruchomością. Odradzamy tę procedurę. Niesie więcej zagrożeń niż korzyści.  

Oprócz pozwolenia na budowę warto także zadbać o:

• znalezienie kierownika budowy; jest to osoba odpowiedzialna za nadzorowanie i koordynację procesu budowy; jego głównym zadaniem jest zapewnienie, że prace budowlane są wykonywane zgodnie z projektem, przepisami budowlanymi oraz standardami jakości; kierownik budowy jest także odpowiedzialny za dokumentację i załatwianie formalności związanych z budową;
• zawarcie umowy z firmą budowlaną, która będzie odpowiedzialna za realizację inwestycji; w umowie ustal warunki współpracy, takie jak zakres prac, terminy, płatności oraz gwarancję jakości wykonania; staranne określenie tych kwestii pozwoli Ci uniknąć nieporozumień i zapewnić transparentność relacji.

Prace Budowlane i ich zakończenie

Podczas budowy domu, poza pozwoleniem na budowę, niezbędnym dokumentem jest dziennik budowy. To w nim dokładnie rejestruje się postęp prac oraz wszelkie zdarzenia mające wpływ na przebieg budowy. Dokument ten zawiera pełną dokumentację procesu budowlanego, co obecnie stanowi podstawę do złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy zgodnie z wymogami prawnymi. Bez prowadzenia takiego dziennika, co do zasady, nie ma możliwości otrzymania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. W przypadku zagubienia konieczne jest uzyskanie całego szeregu oświadczeń i dokumentów potwierdzających przebieg budowy. Za wpisy w dzienniku budowy i jego systematyczne prowadzenie odpowiedzialny jest kierownik budowy. Dziennik powinien zostać przekazany inwestorowi po zakończeniu budowy.

Zakończenie prac budowlanych

Ostatnim etapem procesu budowy jest odbiór domu. Aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie, musisz poinformować nadzór budowlany o zakończeniu prac i dostarczyć odpowiednie dokumenty. Do zawiadomienia należy dołączyć uzupełniony dziennik budowy, inwentaryzację geodezyjną po wykonaniu prac, kopię świadectwa energetycznego oraz dokumentację dotyczącą przyłączy. Dodatkowo, kierownik budowy składa oświadczenie, potwierdzające, że prace zostały zrealizowane zgodnie z projektem i przepisami prawa budowlanego. Po 21 dniach od złożenia wymienionych dokumentów, jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu, możesz się wprowadzać!

Pamiętaj także o złożeniu wniosku o nadanie numeru porządkowego. Można to zrobić w urzędzie miasta lub urzędzie gminy, w zależności od miejsca położenia domu, na etapie rozpoczynania budowy. Numer porządkowy jest niezbędny, aby móc uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku po jego ukończeniu. Wniosek o nadanie numeru porządkowego złożysz w urzędzie miasta lub urzędzie gminy, 

Podsumowując…

Przedstawiliśmy kluczowe aspekty, na które warto zwrócić uwagę podczas budowy domu. Oprócz wszystkich formalności, nad którymi trzeba się pochylić, warto zastanowić się nad technologią budowy domu oraz zaplanowaniem i przewidywalnością kosztów inwestycji. 

Budowa domu to wyzwanie, ale dużo łatwiejsze w realizacji z odpowiednim partnerem - firmą budowlaną, która nadąży, za twoimi marzeniami.

Własny dom z ogrodem jest nagrodą za podjęcie decyzji o jego budowie i staranności w jego realizacji.