tel: +48 665 66 44 55 email: biuro@domyexpert.com

Formalności przy budowie

Budowa własnego domu to najczęściej największa inwestycja w życiu człowieka. Formalności związane z tym są dość zawiłe ale

MY MOŻEMY WYKONAĆ JE ZA CIEBIE

Na czym polega nasze działanie? Proces budowy domu. Jak długo to trwa?

Zapraszamy do wysłuchania nagrania zrealizowanego dla Ambasady budownictwa.

Aby uruchomić nagranie kliknij poniżej.

1. Wybór działki czy projektu. Co najpierw?

Pierwszą decyzją jest wybór strategii: najpierw wybór działki czy (naszym zdaniem trudniejsza opcja) najpierw wybór projektu i potem dopasowanie do niego odpowiedniej działki. Przed decyzją o obraniu jednej lub drugiej drogi należy mieć na uwadze, że druga wersja będzie bardziej praco- i czasochłonna.

Szukając działki pod realizację konkretnego projektu powinniśmy zwrócić uwagę na:

  • jej wielkość, a konkretnie wymiary- długość i szerokość,
  • położenie względem kierunków świata oraz drogi dojazdowej,
  • dostępność mediów (woda, kanalizacja, prąd)

ale
szukając działki przed wybraniem konkretnego projektu należy mieć co najmniej ogólną wizję architektury i podstawowych parametrów technicznych budynku

W obu tych przypadkach przed zakupem działki powinniśmy zacząć od wglądu do wypisu z księgi wieczystej

Księga wieczysta (w skrócie KW) to ogólnodostępny dokument opisujący stan prawny nieruchomości.

W KW znajdziemy informację o:

  • powierzchni,
  • właścicielach,
  • przeznaczeniu działki,
  • czy działka jest pusta/czy istnieje na niej jakaś zabudowa,
  • zajęciu hipoteki,
  • ustaleniu służebności drogi.

Można znaleźć oferty zakupu działki bez KW, ale należy zdać sobie sprawę, że taka transakcja obarczona jest dużym ryzykiem. Po zakupie takiej działki, może się okazać że nie można na niej nic wybudować. Należy być ostrożnym!

2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego czy wniosek o ustalenie warunków zabudowy?

Niektóre gminy lub fragmenty ich terytoriów są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to dokument, który ustala rodzaj i formę architektoniczną obiektów, które mogą powstać na danym obszarze. Można w nim znaleźć wytyczne odnośnie podstawowych parametrów budynku, takich jak: wysokość, szerokość elewacji frontowej, rodzaj dachu, kąt nachylenia połaci dachowej, kolorystykę elewacji i dachu, linię zabudowy na danym terenie, a w szczególnych przypadkach nawet rodzaj stolarki okiennej.

Jeśli jednak działka, na której mamy zamiar się budować nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego należy wystąpić do gminy o ustalenie warunków zabudowy. We wniosku należy określić między innymi zapotrzebowanie obiektu na media, sposób odprowadzenia lub oczyszczenia ścieków, gospodarowanie odpadami oraz w schematyczny sposób przedstawić parametry budynku (ilość pięter, wysokość, planowana powierzchnia i przybliżone wymiary) i jego usytuowanie na działce.

Załącznikiem do wniosku będzie kopia mapy zasadniczej lub ewidencyjnej, dotyczącej terenu, którego dotyczy wniosek oraz obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać. Na mapie należy zaznaczyć także granice wybranej działki.

3. Co z mediami?

Podstawowe media do których działka powinna mieć dostęp to woda, prąd, gaz, sieć ciepłownicza – w zależności od tego co jest na naszym terenie i na co się zdecydujemy w kontekście wyposażenia naszego domu– ale również odprowadzenia ścieków sanitarnych.

Warto zadbać aby, w razie braku zasilania na działce, zapewnienie o jego dostawie z zakładu energetycznego dotyczyło dostawy prądu zarówno docelowo jak i na plac budowy.

Jeśli działka nie ma dostępu do sieci wodociągowej, alternatywą jest własna studnia.

Co do odprowadzania ścieków w przypadku braku sieci kanalizacyjnej nie trzeba się martwić, gdyż na rynku dostępnych jest wiele alternatyw. Można założyć szambo ekologiczne lub przydomową oczyszczalnię ścieków.

4. Wjazd na działkę

Działka, żeby wydano pozwolenie na budowę, musi mieć zapewniony dojazd. Jeśli działka nie ma dostępu do drogi publicznej dojazd do niej może być drogą wewnętrzną, z której korzystają wspólnie właściciele działek przy niej zlokalizowanych, może to być również dojazd na zasadzie ustanowienia służebności.

Jeśli działka jest zlokalizowana przy drodze publicznej powinna mieć zapewniony zjazd. Zjazd z drogi publicznej jest określany osobnym pozwoleniem. Wiele działek ma funkcjonujące zjazdy, które jednak nigdy nie zostały sformalizowane. W takim przypadku oraz w przypadku, kiedy działka nie ma zjazdu przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę trzeba będzie uzyskać formalną decyzję na lokalizację zjazdu.

Do złożenia wniosku w tej sprawie potrzebne będzie przygotowanie projektu zjazdu i złożenie go wraz z wnioskiem u odpowiedniego zarządcy drogi, z której zjazd chcemy uzyskać. Należy jednak pamiętać że jest to proces niezwykle czasochłonny trwający nawet do roku czasu w zależności od kategorii drogi.

5. Opinia geotechniczna

Badania geotechniczne, na podstawie których jest wydawana Opinia geotechniczna są potrzebne w celu zbadania gruntu, na którym ma stanąć dom. Dają informacje konieczne do właściwej adaptacji fundamentów budynku i doboru ich izolacji. Na ich podstawie architekt podejmie decyzję o parametrach technicznych fundamentu czy możliwości odprowadzenia wód opadowych. Czasem opinia od razu precyzuje dedykowany rodzaj posadowienia budynku tj. płyta fundamentowa lub tradycyjny fundament.

Opinia składa się z części opisowej i graficznej. W części opisowej znajduje się między innymi informacja o poziomie wód gruntowych, o poszczególnych warstwach gruntów. W części graficznej na planie sytuacyjnym zaznacza się punkty wierceń i linie przekrojów geotechnicznych ze zobrazowanymi warstwami gruntu.

Na działce pod domek jednorodzinny najczęściej wystarczą dwa lub trzy punkty wierceń o głębokości do 4 m w miejscu posadowienia budynku.

6. O projektach domów

Uzyskanie pozwolenia na wybudowanie domu wymaga złożenia do urzędu kompletnego projektu.

Gotowy projekt składa się z dwóch części:

  • Projektu architektoniczno-budowlanego, który określa rodzaj (funkcję), formę i konstrukcję budynku, zastosowane rozwiązania techniczne i materiałowe. Projekt architektoniczno-budowlany również składa się z dwóch części tj. opisowej, zawierającej szczegółowe informacje na temat technologii budowy obiektu, rozwiązań konstrukcyjnych, montażowych i materiałowych oraz części rysunkowej, w której znajdują się rzuty fundamentów, poszczególnych kondygnacji, rzut dachu, przekroje i elewacje.
  • Projektu zagospodarowania terenu, sporządzonego na aktualnej mapie geodezyjnej do celów projektowych. Projekt zagospodarowania terenu musi zawierać granicę obszaru opracowania, obrys projektowanych na działce obiektów, wjazd i wejście na działkę oraz komunikację w jej obrębie (dojście do budynku, dojazd do garażu, miejsca parkingowe), sieć przyłączy i układ zieleni na działce.

Na rynku można znaleźć wiele gotowych rozwiązań architektonicznych, które zdają się mieć wiele zalet. Dużym atutem gotowych projektów domów jest ich kompleksowość. Dzięki temu łatwiej, już na gotowych rozwiązaniach, zweryfikować, czy odpowiada on naszym potrzebom.

Do każdego kupionego projektu powinny być dołączone zaświadczenia projektantów poszczególnych branż dotyczące ich uprawnień zawodowych oraz przynależność do Izby Zawodowej na czas wykonania projektu. Projekt musi również zawierać charakterystykę energetyczną budynku odnoszącą się do współczynnika przenikania ciepła tj. warstwy ocieplenia budynku.

Projekt gotowy musi zostać zaadaptowany do lokalnych warunków wraz z wykonaniem Planu Zagospodarowania Terenu, informacją BIOZ oraz oświadczeniami projektantów.

Inną opcją jest projekt indywidualny - w tym przypadku dom będzie projektowany od podstaw, będzie kształtowany ściśle według naszych preferencji ale jest to czasochłonny i kosztowny proces wymagający podejmowania bardzo wielu decyzji.

Przy wyborze opcji projektowania indywidualnego lub kupna projektu gotowego ważnym czynnikiem jest czas, który chcą Państwo poświecić na budowę swojego wymarzonego domu. Warto pamiętać aby dom posiadał jasny podział na strefy dzienną, nocną i gospodarczą, wygodny układ korytarzy oraz przestronne, dobrze doświetlone pomieszczenia o optymalnych powierzchniach, a przy tym był tani w budowie i użytkowaniu.

O tym jak wybrać projekt dla siebie znajdziesz tu:
https://www.domyexpert.com/proces-budowy/projekt-jak-wybrac-najlepszy

7. Pozwolenie na budowę / Zgłoszenie budowy

Pozwolenie na budowę wymagane jest przy realizacji budynków jednorodzinnych wolnostojących, w zabudowie szeregowej i bliźniaczej. Jest również wymagane dla budynków gospodarczych, garaży, altan, czy domków rekreacyjnych lub letniskowych przeznaczonych do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy powyżej 35m2.

Posiadając kompletny projekt domu, można ubiegać się o pozwolenie na budowę obiektu. W tym celu trzeba złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Do wniosku należy dołączyć szereg dokumentów. Między innymi:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego lub wypis i wyrys z plany zagospodarowania przestrzennego.
  • uzyskaną decyzję o warunkach zabudowy (jeśli działka nie była objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego)
  • adaptacje projektu wraz z projektem zagospodarowania terenu
  • informację BIOZ
  • zaświadczenia o przynależności projektantów do regionalnych izb branżowych
  • oświadczenie inwestora o posiadaniu tytułu prawnego do działki.

DOMY o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz domy jednorodzinne całoroczne, które nie oddziałują na działki sąsiednie można budować na podstawie zgłoszenia budowy.

Ta procedura jest sporo łatwiejsza niż uzyskanie pozwolenia na budowę. Wystarczy dokonać samego zgłoszenia w Starostwie Powiatowym i maksymalnie po 21 dniach można rozpocząć inwestycję.

Bez zgłoszenia można budować wiaty do 50m2 powierzchni na każde 500m2 działki nie oddziałujące na sąsiednie działki.

Nasza strona wykorzystuje pliki cookies.

Strona używa cookies i podobnych technologii m.in. w celach: świadczenia usług oraz prowadzenia statystyk. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki oznacza, że będą one umieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. Pamiętaj, że zawsze możesz zmienić te ustawienia.

Akceptuję, nie pokazuj więcej